北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图)

Q:

我2018年落海淀集体户口，在海淀北下关。孩子2024年上学。名下无房，现在魏公村附近租房。买房首付能有350万，贷款按照4.3能贷出150万，总价也就能买不到500万的房子。其实如果房东愿意给学籍，孩子可以用集体户上农科院学区。但我想在北京买套自己的房子，两居，让自己和孩子、父母有个住所。父母年纪大了，上楼不方便，买房最好中低楼层，或者带电梯的，但带电梯的价格更高吧。

1、如果今年买房，海淀其他学区价位我承担不起，但海淀便宜的地段，学区没有现在集体户的好。

2、或者用集体户让孩子上学，明年之后在附近学区没那么好的地段买房，比如明光村、红莲村附近。但担心明年房价涨起来，就越来越买不起了。

3、或者孩子在现在学区上学之后，在其他相对便宜的地方买，换租。比如朝阳买个400万左右的房子，现在看中团结湖、安贞、北沙滩、南沙滩、西坝河，然后在海淀换租：继续在单位附近租房，把朝阳房子租出去。但租房有租金涨价、房东不租而经常搬家的风险。

A：

1、带电梯的未必价格更高，塔楼就略低，不是太受追捧。

2、用集体户上学，这是政保还是自己办啊？政保就靠谱儿，自己办的话有可能被派位，毕竟明年也是入学高峰，租房是顺位不占优。另外买房后单位还能允许保留集体户吗？也就是如果买在外区，单位万一要求迁户，那就不就在海淀入学了。

3、明年房价说不好，但今年是上涨的可能性大。从春节前就已经是成交量上涨，现在的价格也有一些上涨了。未必涨的太多，但没有下跌的可能。

4、买在外区换租，从经济角度是划算的，能占学区房的便宜。但这前提得是不迁户且能政保啊，要不然至少是全区派位，孩子未必能进不错的学校。涨租金这谈不上风险，只能算是麻烦，所有租房人的无奈。这就看自己的习惯和怎么取舍了。

5、我好像给不出什么建议，还是先明确买房后是否被迁户和政保的事儿吧。如果能保证，那常规建议是买在朝阳换租，否则即便是买在海淀，这预算也未必适合自住。

仅供参考。

二

Q:

工作地点丰台科技园，首套首贷，总价1000左右，未婚无孩。需求：1、原则上考虑保值，尽量一步到位，10年左右不换房。2、住学均衡，两居（或小三居），有学区属性要求，但不太打算疯狂鸡娃。3、可接受80年后的老公房。4、不太在意上班距离。

问题：1、建议关注板块有哪些？2、建议入手时机（年份、月份）。25年前学区溢价是不是比较严重，后面价格会不会跌下来？3、第一套房产上车，不知道这两三年北京还会涨很多吗？先买哪里上车还是等等再说？4、目前的购房思路有没有需要调整的？

A：

1、一步到位，十年不换房，保值。那就看朝阳北部的呗，千万预算也就这里能买到溢价低的学区房。比如嘉铭和陈分学区就都不算高，保值也都挺好，能买到两居。

2、资金准备好了就尽快买吧，入学高峰期再叠加全国救市，北京至少近期是没有下跌的可能的。节前到现在已经是成交量增长很大，价格也开始波动了。

东西城和海淀中等以上学区的都溢价高，其他是朝阳80和朝外的高，人朝的也比较高，其他普通。买溢价低的就无所谓了，过了入学高峰期也不受什么影响。

3、未必涨很多，涨的多就跌的狠。政策更关注的是成交量，但谁也不愿意房价再暴涨，当然炒房客除外。我认为是北京房子能成为对抗通胀的工具，不会大起大落。

不在乎上班距离就买朝阳北部的，适合这预算，相对流动性强，传导排序也靠前。不着急就等等呗，房子是用来住的，看自己的需求。

4、调整就是别80后的老公房了，至少是95后吧。1980年的都到期了，95年的好歹还有12年时间，出手时不太影响贷款，相对好出手。既然是这么高的预算就以2000年后的商品房为主吧，房龄越新越好。另外别太重视学区了，十年后大概率还是入学低谷期，出生人口的逆转没那么快，一般都得20年以上的周期呢，一代人。

仅供参考。

三

Q:

我们是门头沟的户籍，孩子现在一年级，想着小升初2028年到市区东城或朝阳升学。想咨询一下您：目前要不要买学区房，如果买的话，租出去，早点上车也有点收益，不知是否合适，还是等到27年左右学区房溢价降点再买？

如果要买的话，预算在450个左右，想买个上车房，目前在东城、朝阳之间犹豫。东城考虑龙体，但是多校不确定。朝阳考虑清华附中朝阳学校。主要是优先考虑孩子教育，龙体和清华朝阳这两个学区房，哪个更好一些？是否需要今年就买呢？

A：

1、准备好资金了就提前买呗，房子大概率比现金保值。就算过了高峰期也未必是直接降价，涨的慢点儿的可能性更大。但租金收益是不高的，溢价部分没收益，朝阳的相对好一些。

2、哪个更好，一年级就是今年入学，也是高峰期。先看孩子的天分吧，天分高的就去朝阳，进入对口校的概率高，争取高中考出好成绩。天分普通的就在东城，资源更均衡，跟着大部队也大概率不差。

另外是清朝的没什么溢价，直接买中学对口的就行，租金相对高，也没什么风险。东城的所有学区房都是高溢价，租金低，高峰期之后的风险也大些。

3、没什么哪个更好，只看自己家适合哪里了。牛娃更适合朝阳，不仅对口的概率大，而且更重要是有点招。普娃在东城合适，都是派位更公平，没有点招凭运气。

仅供参考。

四

Q:

我本人（女，95）京户，独生子女。最近和男朋友（94）想要买房。不过双方父母能帮的不多，总首付包含税费和中介费啥的，一共能有260-280万左右，两人年收入税前差不多90＋。买房后我爸妈应该会一起住，所以希望起码是2居－3居，房龄不要太老。

对我们来讲主要是刚需居住，只是希望买到的房子能够跟上大盘，到时候如果置换不会吃亏就好。我工作在朝阳门附近，所以重点看了6号线上的房子，也看了方庄蒲黄榆一带的房子，现在的情况是这样：

1-6号线上的房子，稍微新一点的类似苹果派，柏林爱乐，我们的首付预算基本只能买一居，两居基本够不到。相对北京新天地的房子能更便宜一些，最多的2居室户型（90平）够一够是可以试一下的，首付300多万，月供1万5左右。

2-方庄蒲黄榆一带，我们看了一套刘家窑东里的房子（98年，100平，三室一厅）卖620多万，已购公房虽然不是唯一，但是贷款额度高，而且是3居，整体空间和格局都不错。中介算下来总首付在280以内，未来月供2w2左右。想问您：

1-按照我们的情况，北京新天地和刘家窑东里您觉得哪个更合适？

2-刘家窑这里的房子好像蛮多年比较稳定没有什么涨幅了，未来是不是也就这个样子了？确实好像也没啥规划空间

3-北京新天地好像涨很多，我们也担心高位接盘，未来您觉得这片怎么样？

A：

1、这看自己的主要需求了，如果是更注重自住的话那就买刘家窑的，经济实惠离市区也近。只不过是南三环沿线这些年的升值略弱，南三北五。但将来如果也在周边置换的话就无所谓，同等板块不吃亏。

如果是更注重保值的话还是以东部的为主吧，常营管庄一带大多数都不落后北京大盘，行情时期的传导排序也不落后，换到大多数板块都不吃亏。

2、南城的未来说不好，看产业的发展吧，商贸新区等各种规划都做的很好，就是还不知道效果。产业发展是很慢的过程，南部的底子薄，时间或许会比较长。

3、现在还不到高位的时候，刚进入三月，仍然是行情初期。至少得到夏天的时候，如果涨的多了才有可能出现第一波政策调控。之后大概率延续到秋天以后才结束，如果不是猛涨的话或许还延续到年底呢。

我觉得常营一带挺好的，仍然算新区，年轻人多的板块，至少不落后吧。

仅供参考。

五

Q:

我家最近有买第二套房的计划，想请教您一下。目前我们在首城有套三居自住，房贷已还清。我和先生都在国贸附近上班，没有学区房。家里有两娃，老二今年出生。今年九月老大要上小学，如果不买房就是家旁边北工大附小直接上学了。

最近再考虑买第二套房，预算在2000w以内都可以。这个时间段您觉得我们还来得及考虑学区房吗 还是只买个地段好的未来升值空间大的新楼盘？西城海淀那边学区房离我们工作地方都太远了，我们考虑过太阳宫丰和园 但是现在入手怕不能在本部上学。不知道对于我家这种情况，你有啥好的建议？

A：

1、今天3月3，信息采集5月底结束，两个多月，理论上是来得及的。既然是这么高预算就是全款呗，那只要看好了房子就肯定来得及，手续好办。

2、是否买投资房，这就看自己的选择了。一边是投资孩子，一边是投资房子，只能自己定。

3、买珠江帝景不就得了，离的很近，成绩完全不弱于人朝，而且入学也相对稳妥的多。刘校长现在已经是集团校长了，与她在担任帝景校长时候的成绩有很大关系。帝景的学区溢价率和太阳宫的差不多，或许还低点儿呢。

4、其他没建议，如果有需求就尽快吧，就算不买学区房也得抓紧了，北京的成交量上涨很快，近期至少是没有下跌的可能了。

仅供参考。

六

Q:

现状：美丽园小4居和2居各一套，300w贷款。与老人各住一套。家长工作地西直门，孩子在锦秋上小学。可凑首付2000w。如买房，不想贷太多款，最多顶格贷二套房200w。请教：

1、需要还清现在的贷款吗？

2、还有购房指标，想买房。想请章哥帮忙排序abcd，并推荐楼盘和户型。

选择如下：

a、卖旧换新。

卖了现有住房中的一套，换一个美丽园（或附近小区）的复式或平层。希望面积更大、环境好。如果卖，应该卖4居还是2居呢？章哥有推荐楼盘和户型吗？目前看美丽园复式得房率高，户型好，能满足家庭的面积需要。但感觉小区越来越旧，担心未来这种大房子不好出手（看链家挂盘，貌似已经有这种趋势了）

b、仅买新。

在美丽园或者附近小区再买一套3或4居。未来和孩子分开住也方便。美丽经典园的上叠或者下叠、美丽园4居，是好的选择吗？

c、仅买新。

在香山附近买别墅或者平层，方便孩子上学。希望章哥推荐成交活跃（未来好脱手）的高品质楼盘。

d、仅买新。在奥森或者cbd区域买一套高品质房屋。希望章哥推荐楼盘和户型。

3、另有2-300w预算，买套阿那亚的二手房值得吗？可买可不买，不买就做其他投资，或者买上面的abcd。

4、 环京最近涨势不错，燕郊和阿那亚，哪个更值得投资？

A：

1、2000万首付贷200万，让中介给算算税费是否划算吧。是否还贷款也是算账，看看利息还的是否合适，没统一标准。

2、复式未必影响保值，但流动性弱，不好卖。不是貌似趋势，而是已经确定性的十多年了。所以就是长期自住合适，受追捧程度远不如大平层。

3、能买平层就尽量，甭管哪种带楼梯的都是自住为主，从投资角度说不是好选择。

4、别墅更是消费为主了，全北京的别墅在价格趋势上全部走弱20多年了。最好的成绩是某个阶段跟上板块大盘，长期看还是升值慢，也不好脱手，不太可能逆转。所以如果不是特别喜欢带楼梯的，那还是买平层吧。

5、奥森和CBD，注重升值就尽量买奥森吧，CBD周边的老公寓太多，没什么合适的，还不如去看双井呢。要是我就以奥森为主了，没学区的溢价，整体板块也挺好。这不用推荐，直接找当地中介吧，他们更熟。

6、阿那亚，买着玩儿呗，当个大玩具。无所谓值不值的，自己喜欢就是值，消费而已。

7、买环京呗，水分早就挤干净了。但也别期望值太高，环京的特点就是涨的猛跌的狠，超过北京平均走势至少四次了，但全都给拍了回去。反正到目前为止还是跟随北京大盘，只是波动更大。

仅供参考。

七

Q:

问题一：我目前有预算450-550万，二套，想买一套房子投资，期望租金高点并且未来能够升值，而且想买次新品质好点的。考虑了望京（500万上车还有点费劲，只能是开间，并且房子都快20年了）。双井（也就是首城国际，苹果南，觉得双井未来可能升值力不够）。朝青（青年汇，华纺，也是楼龄老了一点，基本都朝北）。比较心仪新北苑（但是预算又有点够不着）。所以现在很纠结到底选哪。从升值的角度看，哪里潜力最大呢？是放弃楼龄和品质看自己腰包，还是再努力跳一跳够上北苑呢？

问题二：目前通州梨园附近有一套品质不错的一居，市场价300，最高时到360，2016年买的，公积金贷款利率比较低，租金也可以。但这么多年就没赚没赔吧。我考虑要不要把通州卖了，钱加在一起投资北苑的两居，这样未来增值更多，但就损失了低利息贷款？还是留着通州，毕竟怎么说呢，未来可期，当长线投资了。可这一居室，再香能升值多少啊。

A：

1、这问题所有人都一样，看得上的买不起，买的起的看不上，没什么好办法。都是成熟板块，没有了待建土地也就谈不上潜力，更多的是惯性。到目前为止，望京和新北苑的升值多数都超过双井。新北苑的升值更快，但租金没跟上，所以有些溢价，没有望京的性价比高，看自己更重视什么了。

另外也看产品，强势地段品质高的才受追捧，房子是用来住的，尤其望京这种板块，两极分化比较明显。预算只能自己定，我不好建议。

3、梨园的没赔没赚，那估计是2016年下半年或年底买的了。如果郊区的租金还合适，那一般就是升值慢点儿了，甘蔗不能两头儿甜。这我也猜不着是什么小区，但如果是一居室价值300万，那这面积可不小啊。自住更合适，投资普通吧。这让中介给算算账吧，看看现在利率是否划算。

仅供参考。

八

Q:

我在丰台卢沟桥有一套房，房子非常的好，就是市场不好卖的不贵，现在能卖200万左右。请问是建议现在换还是等涨起来再卖？现在是可以卖掉老家的一套房提升预算到400万总价左右。希望比较高，要求是两居室南北通透的，交通和配套全，学校中等以上，物业和居民素质当然越高越好了，升值能好。请推荐几套。

A：

1、市场不好？现在还算行吧，热门板块的都超过历史高点了，普通板块的还得等着。这就等着吧，早晚会涨起来的，要不然现在以400万也买不到这么高要求的房子。

2、北京的学区房基本上都400万起，城六区全差不多，而且还是老破小或公寓一类的占坑儿房。两居室倒有可能，但面积很小，做不到南北通透，一般也没什么太好的物业。公寓的物业或许还行，但不好聊什么居民素质，租户太多不稳定，升值也波动大。

3、总之既然房子非常好就先留着吧，同时去看看市场行情，了解了之后再调整一下预期。

仅供参考。

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